מיזמי נדל"ן ובנייה בישראל הינם אפיקי השקעות מניבים, בעיקר בעקבות מצוקת הדיור בארץ. באפריל 2005 אושרה בישראל תכנית המתאר לחיזוק מבנים, המעניקה תמריץ כלכלי ליזם לחזק קונסטרוקטיבית מבנה קיים, ושיפור עמידותו בפני רעידות אדמה. התמריץ הזרים לשוק יזמי נדל"ן צעירים (מבחינת וותק…) שנכנסו במרץ להזדמנות שנקרתה בפניהם – הזדמנות שפחות מתאימה לחברה גדולה ועתירת משאבים…

ביטחון מול 'ליווי'

ה'נהירה' של היזמים הצעירים הגבירה את הביקוש למקורות מימון. שכן, רוב רובם של היזמים לא נכנסים לפרויקט עם 100% הון עצמי, כל שכן כאשר מדובר ביזם 'צעיר'. ובכן, בתחום הייזום והבנייה קיימים שני נתיבי מימון עיקריים. הראשונה היא שיטת הביטחונות, לפי שיטה זו מעמיד הגוף המממן ליזם אובליגו מקסימאלי בהתאם לערך הביטחונות שהוא מעמיד לבנק. השיטה השנייה היא השיטה שעליה ארחיב את הדיבור במאמר הנוכחי, והיא שיטת הליווי הפיננסי הסגור.

המאפיינים של הליווי הפיננסי

מאפיינים כלליים של השיטה: ברוב המקרים היזם מביא אחוז מסוים של הון עצמי (תלוי בדרישות הגוף המממן), הוא מגיש דוח אפס – דו"ח של שמאי מקרקעין שמעריך באופן ראשוני את היתכנות וכדאיות העסקה, וכן תזרים מזומנים משוער – לפי התקדמות הפרויקט וקצב מכירת הדירות, הגוף המממן מעמיד לו גב כלכלי והעמדת הלוואה בעת שהתזרים אמור להיות בשפל. בתמורה לכך היזם משעבד את זכויות הבנייה לגוף המממן. הגוף המממן מצדו הופך להיות שותף פעיל בפרויקט, באמצעות מעקב אחר התקדמות הפרויקט, הן מבחינת לו"ז והן מבחינת תקציב.

מקורות הליווי הפיננסי

קיימים שני סוגי גופים המעניקים שירותי 'ליווי סגור' לפרויקטי בנייה ויזמות. ליווי בנקאי וליווי חוץ בנקאי. נעמוד על ההבדלים ביניהם, היתרונות והחסרונות. אך לפני כן נמנה את המכנה המשותף: בשניהם קיים פיקוח כלכלי והנדסי, באמצעות שמאים ומהנדסים אזרחיים, וכן אנשי מקצוע נוספים במגוון היבטים השייכים לתחום הבנייה והנדל"ן. בשניהם היזם צריך להוכיח מצב פיננסי יציב וניסיון קודם בייזום פרויקטים.

כעת נבחין בהבדלים.

ליווי בנקאי

יתרונות: מתאפשר כבר בעת רכישת הזכויות בקרקע, דרישות ליחס רווח-עלויות לפחות 15%-20%, בתפיסה הפסיכולוגית – מדובר בגוף פיננסי יציב, בעיני רוכשי הדירות מהווה הוכחה לחוסנו ויציבותו הפיננסית של היזם.

חסרונות: דרישות להון עצמי גבוה, גוף ביורוקרטי ומסורבל, יכולים לחלוף עד 4 חודשים עד לקבלת אישור, במהלך הפרויקט לא ניתן לבצע שינויים בתיק ההלוואה גם ברקע של קשיים חיצוניים, אם הפרויקט נכשל הבנק ממנה בדר"כ כונס נכסים, שטובת הרוכשים וסיום הבנייה אינם בראש סולם העדיפויות שלו.

ליווי חוץ בנקאי

חסרונות: לרוב מאושר רק לאחר קבלת היתרי הבנייה, חשש ממקור בלתי אמין בשל היעדר פיקוח בנק ישראל (חשש שנשלל כאשר העסק נושא תעודה ופיקוח של משרד האוצר), עלות מימון גבוהה יותר (כ-12%-18% שנתי).

יתרונות: דרישות נמוכות להון עצמי (0%-20%), אישורים מהירים (כחודש), תיק ההלוואות גמיש ומותאם לאתגרים במשך הפרויקט, ביטחון גבוה לרוכשי הדירות – רישום הערת אזהרה בטאבו, אם הפרויקט נכשל הקרן מאמצת את הפרויקט עד להשלמת הבנייה. הקרן יכולה להתאים חליפת מימון אינדיבידואלית למידות הפרויקט והיקפם, מהווה אפיק נוסף למסורבי בנקים, היזם יכול להקצות הון עצמי פנוי לפיתוח פרויקטים נוספים. וכן אופציה של 'מימון משלים' מחוץ לאובליגו הבנקאי.

יתרונות קרן ייעודית: שילוב של הבנה פיננסית עם הבנה בתחום היזמות והבנייה, מה שאומר – יותר ליווי מוכוון סיום הפרויקט ומקסום הרווחים, הבנה בתחום ואורך רוח מול האתגרים, יעילות ומהירות תגובה.

יתרונות הקרן שלנו: קרן אמינה, בעלת יציבות פיננסית, גמישה, מבינה בתחום הנדל"ן והיזמות, מנוהלת ע"י בכירי בנקים לשעבר.