ב-1974 נחקק בישראל "חוק המכר", שבין היתר מחייב יזם של פרויקט מגורים להבטיח את כספי רוכשי הדירות. וזאת, במידה וקיבל למעלה מ-7% מעלות הדירה. החוק מגדיר ליזם חמשה אופציות להבטחת הכסף. מבין האופציות ישנם שניים נפוצים ביותר. א. ליווי סגור. ב. בנייה עצמית.

מחד ברור שהחוק 'עושה חסד' עם רוכשי הדירות, אך האם קיים בכך יתרון גם מצד היזם? ואם כן, אילו משני הביטחונות עדיפה? האם מומלץ גם ליזמי נדל"ן מסחריים – שלגביהם לא קיים חוק המכר – לבנות בשיטת הליווי הסגור? ומה העדיפות של קרן ליווי חוץ בנקאית על פני הליווי הבנקאי?

במאמר הנוכחי ננסה לענות על השאלות, לא לפני שנערוך סקירה קצרה על עיקרי השיטות:

• הליווי הסגור

בנק או קרן מימון נדל"ן מלווה באופן אקטיבי את הפרויקט. ההלוואה שהבנק או הקרן מעמידים לרשות היזם מופקד לחשבון סגור המיועד אך ורק לפרויקט זה, וכך גם התקבולים מרכישת הדירות מופקדים גם הם אך ורק לאותו חשבון סגור באמצעות שוברים. בגישה זו הקרן מעורבת באופן פעיל בבדיקת כדאיות ההשקעה בטרם התקשרות חוזית עם היזם, ולאחר מכן במעקב תמידי אחר תהליך הבנייה. הקרן ממנה מפקח בנייה המדווח מקרוב על התקדמות הבנייה ועמידה במסגרת התקציב.

בשיטת 'הליווי הסגור' כל זכויות הבנייה וההיתרים משועבדות לגוף המממן. כמו כן, קצב המכירות מוכתב ע"י הגוף המממן. דרישה להון עצמי של היזם: בקרן חוץ בנקאית: 0-20%, לעומת 20-40% בבנק.

• הבנייה העצמית

השיטה השנייה היא 'בנייה עצמית', הגוף המממן אינו מעורב באופן אקטיבי בהחלטות ובשיקולי היזם. מכאן שמה – 'בנייה עצמית'. בשיטה זו הבטוחה לדיירים נעשית בדמות רישום הערת אזהרה על הנכס לטובת הרוכש.

לכאורה, מבחינת היזם, לשיטה זו יתרון מובהק על פני הליווי הסגור, הבנייה העצמית מעניקה לו עצמאיות מוחלטת לגבי ניתוב התקבולים לטובת פרויקטים אחרים שתחת יוזמתו. בשיטה זו הוא גם חוסך עלויות מימון הנדרשות בשל ההתערבות המקצועית. מאידך, גובה המימון שיתקבל על פרויקט כזה הוא נמוך בהרבה, וזאת בשל היעדר השקיפות כלפי הגוף המממן, חיסרון זה גובר על יתרון העצמאיות. זאת ועוד, רישום הערת אזהרה מקשה על היזם לשעבד את הנכס לצורך קבלת משכנתא.

יתרונות הליווי הסגור:

• מכירת הדירות בקצב מהיר יותר, בשל האימון של הרוכשים הפוטנציאליים ב'גב' הכלכלי המלווה. אימון הנובע כתוצאה מנטרול סיכון לכשל הפרויקט, היות ומשיכת כספים מהחשבון נעשית רק באישור ובפיקוח הקרן המלווה. כמו כן, כל התקבולים מופקדים לחשבון זה. ולא זו בלבד, בטרם תאשר הקרן את ההלוואה היא בודקת את היזם (מבחינת אמינות, מקצועיות, וותק בענף ויציבותו הפיננסית) ואת כדאיות הפרויקט (תחזיות מחירי מכירה ועלויות, קצב מכירה ובנייה, מצב השוק באזור ועוד). המפקח הממונה מטעם הקרן מתריע על חריגות בלו"ז ובתקציב הפרויקט. יתירה מכך – לקרן יש אינטרס להשלים את הפרויקט – רק כך היא יכולה לממש את ההשקעה.

בטחונות אלו מהווים שיקולים מכריעים של רוכשי דירות או נדל"ן מסחרי להשקעה, בשלב מוקדם של הבנייה. ומכאן שקיימת תועלת מובהקת בהסתמכות על קרן המתמחה בתחום הבנייה ויזמות הנדל"ן.

• פיקוח ובקרה של גוף פיננסי חיצוני על הכדאיות ועל ניהול התקציב השוטף, מונעת חיזוי סובייקטיבי של עלויות או ביצוע לקוי של הפרויקט, הן מבחינה כלכלית והן מבחינת מקצוע הבנייה. היא מגינה על היזם מביצוע כושל ומרשלנות הקבלן. כמו כן היעדר הפיתוי להעברת כסף מפרויקט אחד למשנהו, מונעת מהיזם להיכנס להרפתקאות שאחריתן מי ישורנה. בשיטת הליווי הקרן יכולה לזהות חריגות מהמהלך התקין של הפרויקט בשלב מוקדם.
• אשראי יותר גבוה בעת מיתון במכירות, כתוצאה מהאמון שהגוף המממן רוחש ליזם, בשל השקיפות והמעורבות שלו בפרויקט, וכך יוכל היזם להמשיך את הפרויקט גם בעתות שפל, ולהתניע את הגלגל לכיוון חיובי. מה שלא קיים בשיטת הבנייה העצמית.

ליווי סגור בנדל"ן מסחרי

מה שמאפיין ליווי סגור בנדל"ן מניב הוא שהקרן נפרעת מדמי ההשכרה בניגוד לדירות מגורים שבהם נפרעים מהתקבולים של רכישת הדירות, כמו כן נדרשת התייחסות לאופי הקשרים בין היזם לחברה שתנהל את הנכס. היתרונות שנמנו לעיל נכונות גם לגבי נדל"ן מסחרי שעליו לא חל חוק הערבויות, ועדיין קיימת סיבה טובה לליווי סגור של קרן מממנת.